Słówko o księgach wieczystych

OGÓLNIE O KSIĘGACH

Księgi wieczyste prowadzi...
się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.

Księgi wieczyste zakłada się i prowadzi się dla nieruchomości, które nie mają ksiąg wieczystych albo których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu.

Księgi wieczyste mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Księgi prowadzone są przez Sądy Rejonowe.

ZASADA

JAWNOŚCI KSIĄG WIECZYSTYCH

Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków o których uczyniono w niej wzmiankę. Oznacza to, że księgi wieczyste może przeglądać każdy w obecności pracownika Sądu Rejonowego i nie ma obowiązku wykazywania swojego interesu prawnego. Inaczej jest w przypadku chęci przejrzenia akt księgi wieczystej. Akta księgi wieczystej może przegadać tylko osoba mająca w tym interes prawny oraz notariusz.

DOMNIEMANIA WYNIKAJĄCE Z KSIĄG WIECZYSTCH

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Domniemywa się, że wykreślone prawo nie istnieje.

Przeciwko domniemaniu prawa wynikającego z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikającego z posiadania.

Z domniemaniami tymi ściśle związana jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

RĘKOJMIA WIARY PUBLICZNEJ KSIĄG WIECZYSTYCH

-ZASADA WIARYGODNOŚCI KSIĄG WIECZYSTYCH

W razie niezgodności pomiędzy stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.

W złej wierze jest ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.

Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy.

Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Zasada ta oznacza, że jeśli kupiliśmy nieruchomość od osoby, która według księgi wieczystej jest jej właścicielem, natomiast w rzeczywistości nieruchomość ta „należy” do kogoś innego np. ktoś zamieszkuje na tej nieruchomości przez określony czas i spełnia wszystkie warunki do stwierdzenia zasiedzenia i mógłby już złożyć w sądzie wniosek ale tego nie zrobił i nie widnieje w księdze wieczystej jako właściciel – nasza transakcja jest ważna.

Pamiętajmy jednak, że jeżeli nieruchomość otrzymaliśmy bezpłatnie np. przez darowiznę albo wiemy lub z łatwością mogliśmy dowiedzieć się, że osoba od której chcemy kupić nieruchomość pomimo, że widnieje w księdze wieczystej jako właściciel, w rzeczywistości nim nie jest (np. kupowaliśmy nieruchomość i rzekomy właściciel pokazał nam wypis z księgi ale np. sprzed dwóch lat, w którym widnieje jako właściciel a w rzeczywistości od roku w księdze wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności ujawnionego stanu prawnego z rzeczywistym), rękojmia nas nie chroni i nie nabywamy nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1. prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu,
2. prawu dożywocia,
3. służebnościom ustawowym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
4. służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
5. służebnościom przesyłu.

Oznacza to, że nabywamy nieruchomość wraz z wymienionymi obciążeniami bez względu na to, czy były wpisane w księgę wieczystą.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka:

1. o wniosku
2. o skardze na orzeczenie referendarza sadowego
3. o apelacji
4. lub kasacji
5. oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Jeżeli w księdze wieczystej znajdzie się zapis np. o skardze na orzeczenie referendarza sądowego albo ostrzeżenie o niezgodności ujawnionego stanu prawnego z rzeczywistym – rękojmia nie działa.

Zasady te stosuje się także do rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej oraz gdy na podstawie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi.

NIEZGODNOŚĆ POMIĘDZY STANEM PRAWNYM UJAWNIONYM W KSIĘDZE A RZECZYWISTYM

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Roszczenie o usuniecie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia.

Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

JAK PRZEGLĄDAĆ KSIĘGI WIECZYSTE ON-LINE?

Należy kliknąć na link podany poniżej lub otworzyć odnośnik w nowym oknie:

http://ekw.ms.gov.pl/pdcbdkw/pdcbdkw.html

Następnie pod napisem "numer księgi wieczystej" należy kliknąć niebieski kwadracik, potem rozwinie się lista z miejscowościami - należy wybrać miejscowość gdzie znajduje się nieruchomość, której księgę chcemy przejrzeć, następnie należy wpisać numer księgi - musimy znać go wcześniej, następnie należy wpisać numer kontrolny, jeżeli go nie znamy, możemy zgadywać, numery kontrolne stanowią cyfry od 0 do 9. Wpisujemy więc kolejne cyfry i szukamy interesującej nas księgi wieczystej. I, oczywiście, należy przepisać kod z obrazka :)  Za darmo, bez wychodzenia z domu i bez problemów, zawsze pod ręką.